Baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux relevant des articles L145-1 et suivants du code de commerce présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par la règle du plafonnement du loyer et le droit au renouvellement de son bail, appelé "la propriété commerciale".
En principe, les parties n'ont pas le pouvoir d'écarter l'application de ce statut, très protecteur pour le locataire.
Il existe toutefois deux cas de dérogation : la convention d'occupation précaire et le bail de courte durée.

Entreprises concernées
Les entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ainsi que les professions libérales si elles le souhaitent.
Les locaux loués doivent donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal ou à l'exercice d'une activité libérale.

Attention ! La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale, artisanale ou libérale) ; dans le cas contraire, un changement d'affectation de local s'impose.

 Le régime des baux commerciaux
La forme du bail et sa conclusion

Théoriquement, aucune forme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant, le bail verbal est totalement déconseillé car il pose des problèmes de preuve quant à son existence et quant à son contenu.

A noter : le bailleur doit avoir remis à son futur locataire un état des risques naturels et technologiques.

Pour les locaux à usage de bureaux ou de commerce d'une surface supérieure à 2 000 m2, le contrat de bail devra comporter une annexe environnementale :
- à compter du 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date,
- à compter du 14 juillet 2013 pour les baux en cours.
Le contenu de cette annexe sera précisé par décret.

La durée du bail commercial

La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée.

Le dépôt de garantie

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, le locataire verse le plus souvent au bailleur un dépôt de garantie au moment de la conclusion du bail. Cette somme vise à garantir le bailleur de la bonne exécution du bail. Elle sera remboursée au locataire quand il quittera les lieux et s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles. Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les parties mais si ce montant excède deux termes de loyer, le dépôt de garantie est alors productif d'intérêts.

Le montant du loyer

Les parties fixent librement le montant du loyer de départ, ainsi que la périodicité et le mode de paiement.
Le loyer fait l'objet d'une révision annuelle ou triennale.
Par application de la règle du plafonnement du loyer, l'augmentation est calculée en fonction de la variation de l'indice de référence figurant dans le bail, qui est :
- pour les activités coomerciales ou artisanales, soit l'indice du coût de la construction (ICC), soit l'indice des loyers, commerciaux (ILC), publiés trimestriellement par l'Insee,
- pour les activités autres que commerciales et artisanales et pour les professions libérales, l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui sera publié par l'Insee dans des conditions définies par décret.

Mais cette règle du plafonnement n'est pas d'ordre public. Elle permet au locataire et au bailleur d'écarter son application et d'insérer dans le bail une clause recettes. Le loyer suit alors les variations du prix d'une denrée, d'un service, d'un indice ou bien du chiffre d'affaires du locataire. Les parties peuvent prévoir un montant minimum garanti au bailleur (ce type de clause concerne plus fréquemment les locaux situés dans les centres commerciaux).

Sauf accord des parties, la loi prévoit que le plafonnement ne s'applique pas aux baux concernant :
- des terrains,
- des locaux monovalents (construits en vue d'une seule utilisation, comme un hôtel, un cinéma, un garage),
- des bureaux.

L'activité autorisée par le bail commercial (dite destination des lieux ou objet du bail)

Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l'activité ou les activités autorisées dans le bail.
Une modification partielle ou totale de l'activité nécessite de respecter une procédure particulière : "la déspécialisation", qui, par ailleurs, justifie un déplafonnement du loyer a posteriori.
Le bail "tous commerces" permet d'exercer toute activité dans les lieux loués.

La fin du bail commercial

La résiliation du bail
Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale (c'est pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9").
A noter que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont fixés pour une durée minimale de 9 ans sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.

Le congé est donné par le locataire pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance par acte d'huissier. Ainsi un délai de six mois minimum doit être respecté auquel s'ajoute un délai nécessaire pour atteindre la fin du dernier jour du trimestre civil.
Exemple : si le préavis est donné le 4 avril 2011, il prendra effet le 31 décembre 2011 (délai de six mois : du 4 avril au 4 octobre, auquel s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil).
Le locataire n'a droit dans ce cas à aucune indemnité.
Il peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de départ à la retraite ou en cas d'invalidité, en respectant les mêmes conditions de forme et délai de prévenance.

Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

Le droit au renouvellement du bail

Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial d'une durée de 9 ans.
Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin.
Pour prétendre au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit, s'il est commerçant, être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) , ou s'il est artisan, au Répertoire des métiers (RM) Cette immatriculation doit être effective :
- à la date du congé délivré par le bailleur,
- à la date de demande de renouvellement du bail exprimée par le locataire, ainsi qu'au moment où le bailleur lui donne sa réponse.
Conséquence : une personne dispensée d'immatriculation au RCS ou au RM, peut bénéficier des dispositions du bail commercial lors de la conclusion du bail. Mais, pour prétendre au droit au renouvellement de son bail, elle devra justifier de son immatriculation au RCS ou au RM au moment où le bailleur délivre son congé ou bien lors de sa demande de renouvellement de bail et de la réponse de son bailleur.

Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement.
Dans ce cas, si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé en fonction de la valeur locative du local.

Le montant du loyer lors du renouvellement

Le prix du nouveau loyer est fixé par référence au loyer d'origine (9 ans plus tôt), auquel on applique l'indice connu à la signature du bail et l'indice en vigueur au moment du renouvellement du bail. Le plafonnement fait donc référence, au choix fait dans le contrat par les parties, à l'indice du coût de la construction ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

Au moment du renouvellement du bail, le loyer révisé peut être déplafonné si les deux conditions suivantes sont remplies :

on constate un motif de déplafonnement tel que, à titre d'exemple, une modification :
- des caractéristiques du local (agrandissement, modernisation),
- de l'activité autorisée par le bail,
- des obligations des parties au contrat,
- des « facteurs locaux de commercialité » (notion créée par la jurisprudence). Ces facteurs peuvent correspondre par exemple à l'augmentation globale de la population par la construction de logements situés dans la zone de chalandise, la création d'une zone piétonnière augmentant la fréquentation de la rue, l'amélioration des conditions de stationnement ou de circulation à proximité, etc.

cette modification a une incidence directe sur l'activité exercée et entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative (la valeur locative d'un local correspond aux loyers pratiqués dans le quartier pour des locaux comparables).

L'indemnité d'éviction

Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.
Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir (arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 1992).

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité pour libérer le local ; tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

La cession du bail

Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles, lorsque la cession porte sur l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce.
La nullité de la clause ne joue pas lorsqu'elle s'applique à une cession du seul droit au bail, qui requiert l'accord du bailleur.

La sous-location

Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf :

lorsqu'une clause du bail l'autorise,
ou, lorsque le propriétaire donne son accord ultérieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).

Le locataire doit, d'autre part, faire intervenir le propriétaire à l'acte de sous-location.

En matière de baux commerciaux, consultez un avocat du Cabinet Flécher Poujade Panon Fairbairn avocats Toulon Paris

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