Mandat de vente immobilière et clause pénale

L'indemnité pour interdiction prévue dans la clause pénale est due quel que soit le prix de vente.

Par acte du 2 novembre 2007, M. et Mme X. ont donné à la société M. un mandat non exclusif de vente d'un immeuble, au prix de 524.000 €, incluant une commission de 5 %.

La société, ayant fait visiter, le 8 mars 2008, le bien aux époux Y. qui en ont ensuite fait l'acquisition par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, a assigné les vendeurs en paiement de la somme de 26.200 € au titre de la clause pénale prévue par le mandat.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans un arrêt du 1er juin 2010, a débouté la société de sa demande, au motif que le mandat litigieux interdisait aux mandants de vendre par l'intermédiaire d'un autre mandataire l'immeuble aux époux Y. aux mêmes conditions, sous peine de clause pénale égale à la commission. Au surplus, les conditions de la vente effectivement conclue étaient différentes de celles du mandat M. et Mme X. ayant accepté d'encaisser 480.000 € au lieu des 497.800 € qu'ils escomptaient percevoir grâce aux diligences de la société M.

La Cour de cassation censure les juges du fond.

Dans un arrêt du 20 octobre 2011, elle retient que le mandat stipulait que le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire à défaut de respect de la clause prévoyant que "pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les douze mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué".

La cour d'appel a donc dénaturé, par adjonction d'une condition qu'elle ne comportait pas, les termes clairs et précis de cette clause.